Trouver un emplacement et négocier son bail #2

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Après l’emplacement, vient la question du bail. A l’occasion de Franchise Expo Paris 2014, Alain Boutigny, directeur de la revue Sites commerciaux, guide le futur franchisé dans la question des baux et des éléments qui les composent.

Choisir et négocier son bail

Une fois l’emplacement sélectionné, l’entrepreneur doit choisir le bail qui lui conviendra le mieux. Différents types de baux sont possibles :
–    le 3x6x9 : le plus commun. Il s’agit d’un bail reconductible automatiquement au bout de 3, 6 et 9 ans. Au terme de ces années, le bailleur ou le locataire peut donner son préavis dans les délais prévus et avec motifs légitimes ;
–    10-12 ans : dérogatoire du droit commun. Les avantages sont une meilleure maîtrise des locataires, le bail est déplafonné ;
–    6 ans fermes ;
–    + de 12 ans (notamment pour les cinémas) ;
–    le droit d’entrée : on vend un ticket d’entrée du fait que le point de vente (souvent un hypermarché ou un centre commercial) attire une large clientèle.

Signer un bail commercial, c’est donc s’engager sur un certain temps. L’entrepreneur doit donc en examiner précisément les clauses et ne pas hésiter à les renégocier. Voici quelques points sur lesquels porter attention :

Le loyer

Si l’abaissement du montant du loyer est rarement envisageable, il est toujours possible d’en négocier les modalités de calcul et de paiement, ou de renégocier certaines clauses du bail aboutissant de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge certaines dépenses par le locataire ;

Les charges

L’assurance de l’immeuble, l’impôt foncier et les frais de gestion de l’immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, c’est souvent au locataire de les assumer. Dans ce cas, le locataire pourra essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu’aux charges strictement locatives ;

Les frais de travaux et de réparations

La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire hormis les travaux importants. Il convient alors d’être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l’immeuble en question est ancien car les dépenses peuvent y être importantes ;

Les activités autorisées

Il est dans l’intérêt du locataire d’élargir au maximum les activités admises par le bail. Cela lui permettra de modifier son activité sans souci, et de céder beaucoup plus facilement son bail, autorisant le repreneur éventuel à exercer une activité différente de la sienne ;

Les clauses relatives à la cession du bail et à la sous-location

Elles doivent également retenir toute l’attention du locataire. Mieux vaut en effet faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l’acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).

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