Financements immobiliers : Propriétaire ou locataire ?

Si vous prenez la décision d’être propriétaire de vos murs, une principale alternative se présente à vous en matière de financement immobilier : le crédit-bail immobilier ou le crédit classique. Quels sont les avantages des deux formules ? Vous trouverez au travers de ce chapitre des solutions « béton » pour construire vos projets.

Bien dans ses murs, bien dans son entreprise. Certes, mais… lorsque l’on sait le poids que pèse l’immobilier dans le compte d’exploitation des entreprises, on est vite convaincu que le choix stratégique à faire en la matière est crucial. Dans le secteur tertiaire, par exemple, l’immobilier représente même la deuxième ligne de coût, à égalité avec les systèmes d’information. Ce simple constat requiert de la part du futur acquéreur de réfléchir, se renseigner et de ne pas précipiter sa décision.

Dans les activités de service, l’immobilier d’entreprise est la deuxième ligne de coût.

Outre la localisation géographique et les services proposés à proximité (infrastructures routières, ferroviaires, aéroport, commerces), l’entrepreneur doit se poser les bonnes questions. Première d’entre elles : pourquoi acheter ? N’est-il pas préférable de louer ? Ensuite, si son choix en faveur de l’acquisition est fait et assumé, quel financement envisager (emprunt classique, crédit-bail immobilier…) ? Pour quel type de locaux ? Dans quel quartier ?

Immobilier d’entreprise : définition

Étymologiquement, l’immobilier est un bien ou un objet qui ne peut être déplacé. Ce mot émane de la racine latine im-mobilis, négation de l’adjectif latin mobilis signifiant « qui peut être mu ou remué ». Ça, c’était pour le quart d’heure savant. Plus prosaïquement, l’immobilier d’entreprise concerne quant à lui l’ensemble des locaux ayant des activités économiques (usines, ateliers d’artisans, commerces, bureaux, locaux de stockage, parkings…). Tout d’abord, dans quel secteur géographique s’implanter ? Le choix de l’entrepreneur est motivé en fonction de différents critères, pas nécessairement exclusifs les uns des autres : volonté d’augmenter ses capacités de production, de se rapprocher de ses clients, d’améliorer sa productivité (logistique, communication…), de rationaliser ses coûts de fonctionnement, mais aussi de renvoyer une image à ses clients et fournisseurs (ce qui peut être à double tranchant). L’immobilier d’entreprise est donc un élément essentiel dans la vie des TPE. Par extension, son dynamisme retentit sur l’attractivité d’un territoire. Il est également un catalyseur de développement économique, donc créateur d’emplois. Ce secteur est loin d’être négligeable dans l’économie de notre pays. Les montants investis en 2013 se sont élevés à 15 milliards d’euros (75 % des transactions ont été réalisées en Île-de-France).

Les bonnes questions à se poser

L’entrepreneur doit être conscient que l’acquisition d’un bureau, d’un atelier ou d’un entrepôt est rarement prioritaire dans son business model. Ce qui compte, c’est bien sûr l’usage qu’il fait de ces équipements nécessaires au développement de son activité. Il n’empêche : acheter son immobilier plutôt que le louer peut se révéler pertinent.

Les avantages de l’achat

Examinons les côtés positifs. Outre la satisfaction ou la fierté de posséder un bien, l’acquisition de bureaux, d’entrepôts, voire d’un terrain nu, présente de nombreux bénéfices :

  • La valeur de l’entreprise est renforcée

L’inscription des locaux à l’actif de l’entreprise présente plusieurs atouts. Le plus visible d’entre eux se matérialise à la fin du remboursement de l’emprunt. L’entreprise est libérée de cette charge. Concrètement, elle n’a plus de versements à effectuer tous les mois. L’ensemble des coûts d’acquisition étant pris en charge par la société, les bâtiments peuvent être amortis. Il en découle que l’inscription de cet investissement immobilier au bilan augmente la valeur patrimoniale de la société. L’immobilier devient un actif de l’entreprise, qui renforce sa valeur globale. Les banques y sont très sensibles. Entreprises en démarrage, soyez toutefois prudentes : les bénéfices ne sont pas toujours au rendez-vous dès les premières années et l’achat peut contribuer à déprécier vos premiers bilans !

  • Fiscalement, c’est tout bénéfice !

Les dépenses occasionnées par un achat immobilier sont déductibles en grande partie des bénéfices. C’est le cas des frais d’acquisition, des intérêts d’emprunt, des assurances, des coûts d’entretien et/ou de réparation.

  • Une plus forte visibilité sur l’avenir

L’acquisition d’un bâtiment ou d’un local permet, notamment, de se protéger des évolutions aléatoires des loyers et des indices de révision plus ou moins prévisibles. En outre, l’acquéreur n’est plus soumis, comme sous le statut de locataire, au changement de propriétaire et/ou de ses choix (non-reconduction du bail par exemple).

  • L’économie d’un loyer

Au lieu de verser un loyer pendant une ou deux décennies, le professionnel a tout intérêt à acquérir un bien dès que possible. Un comptable fera le calcul et prouvera avec un grand sourire que l’argent versé n’est pas une dépense à perte contrairement à la location ! Pour la petite histoire, face à la nette augmentation des prix des bureaux dans certaines villes entre 2000 et 2008 (ce phénomène se poursuit dans certaines grandes agglomérations), l’achat a pu être rentabilisé en moins de 5 ans. Il a généré une plus-value intéressante. Dès lors, la décision d’acheter se révèle excellente !

  • La souplesse et la sécurité Le propriétaire peut pleinement jouir de son bien, le rénover, le transformer, en faire une extension, voire le démolir comme bon lui semble. Il peut notamment opter pour le financement de son bien via une SCI. Cette dernière permet de séparer les deux patrimoines : le professionnel et le privé. Si vous faites ce choix, vous pouvez ensuite louer le bien (un bureau par exemple) à votre entreprise et tirer profit de revenus complémentaires.
À découvrir
CONSEIL DU ROUTARD : LA SCI, UNE STRUCTURE PARTICULIÈREMENT ADAPTÉE
Les spécialistes conseillent de financer les locaux professionnels au travers d’une société civile immobilière. La SCI est une personne morale qui exploite un bien immobilier. Elle permet de dissocier les deux patrimoines, de présenter des avantages fiscaux et successoraux (par exemple association des enfants ; protection du conjoint en cas de décès). Notons toutefois qu’il y a des inconvénients possibles en cas de divorce en fonction du régime matrimonial.

Les inconvénients

À l’inverse, certains professionnels du chiffre vous prouveront, calculette à l’appui, que « posséder » ne présente pas que des avantages.

  • Un emprunt supplémentaire pour l’entreprise

En commençant son activité (mais également tout au long de sa carrière), et quel que soit son statut, une société est généralement obligée d’emprunter pour développer son business, financer le matériel fixe, les véhicules, les licences… La liste est généralement importante et impose des remboursements mensuels importants. Un emprunt à l’acquisition de locaux est donc une charge supplémentaire qui traumatisera un peu plus la trésorerie !

  • Une contrainte en cas de revente

L’acquisition des murs peut poser certains problèmes et constituer un obstacle en cas de cession. En effet, elle augmente la valeur de l’entreprise et diminue le nombre de repreneurs potentiels du fait d’un prix global plus élevé et donc d’un investissement plus lourd. En outre, la plupart des acquéreurs seront plus intéressés par l’activité économique que par les murs. Ces éléments viennent donc restreindre les opportunités de cession. La solution peut résider dans la séparation des actifs immobiliers du reste de ceux de l’entreprise, comme nous l’avons vu plus haut. Cette stratégie s’intègre pleinement dans un schéma patrimonial du chef d’entreprise. Une partie de la richesse créée par la structure professionnelle pouvant être transférée à des fins privées.

  • La liberté sacrifiée

L’acte d’achat d’un bien sous-entend d’être « prisonnier » dans un lieu géographique donné. Cet engagement sur la durée ne favorise pas l’adaptabilité. À l’inverse, la location offre une certaine liberté pour moduler la taille des locaux, ainsi que leur emplacement, afin de s’adapter en permanence au carnet de commandes.

Acheter, oui, mais en ayant du flair !

Tout acquéreur doit être visionnaire et imaginer l’avenir à moyen terme, voire à long terme de son activité. Il doit être vigilant notamment sur le prix de revente de son bien. En effet, dans la pratique, certains patrimoines immobiliers ont moins de valeur à la revente (problématique de l’obsolescence et de la vétusté après 20 ans). Divers facteurs interviennent dans cette dépréciation. Il serait dommage de faire l’économie d’une analyse détaillée dans ce domaine. Avoir recours à des spécialistes de l’immobilier n’est pas superflu. La valorisation du bien peut varier selon l’emplacement précis (un îlot dans une rue commerçante par exemple) ou élargie (une zone d’activité, un quartier…), mais aussi en fonction de la typologie de l’immeuble (entrepôt, atelier, point de vente, bureau…) et des prévisions économiques concernant l’agglomération (attrait de la part des investisseurs, taux de chômage, flux de population…). Agir en gestionnaire est également indispensable. Ainsi, quelle sera la valeur d’un bâtiment dans 12 ans, alors que votre prêt immobilier court sur 15 ans ou plus ? Par ailleurs, de nombreuses friches industrielles demeurent sans repreneur aujourd’hui. Pour certains sites : gare à l’obligation de procéder à leur dépollution.

Certains patrimoines immobiliers ont moins de valeur à la revente.

 

Acquisition immobilière : les pour et les contre

Pour Contre
Augmente la valeur de l’entreprise (par exemple : les murs pour un hôtel, le foncier pour un camping, ce qui est un vrai plus) Un emprunt supplémentaire pour l’entreprise
Permet la constitution d’un patrimoine professionnel Un investissement non productif
Permet l’économie d’un loyer Un frein pour le repreneur
Génère une plus forte visibilité sur l’avenir (vs augmentation de loyer, changement de propriétaire, etc.) L’achat, un engagement sur la durée qui ne favorise pas l’adaptabilité
À découvrir
LE CONSEIL DU ROUTARD : LA LOCATION AVEC OPTION D’ACHAT
Ce procédé permet de verser des loyers à un organisme financier propriétaire des locaux avec l’option de les acquérir à la fin du contrat. C’est la solution idéale pour des TPE ayant peu d’apport au démarrage.

Les financements possibles : le crédit-bail immobilier et le crédit classique

Ils constituent deux possibilités viables et intéressantes pour financer des biens immobiliers.

Le crédit-bail immobilier : un financement sans apport personnel

Il est la solution idéale pour financer un investissement sans apport (acquisition d’un immeuble existant ou construction). L’établissement financier achète le bien immobilier et le loue à son client. À la fin du crédit-bail, l’emprunteur peut devenir propriétaire du bien (avec l’option de devancer l’achat en cours de remboursement selon une valeur préalablement définie) ou en demeurer le locataire. Enfin, il peut restituer le bien au bailleur. La garantie apportée au bailleur est la propriété du bien. L’un des avantages est que la dette n’est pas inscrite au bilan de l’entreprise. À l’origine de sa création (il y a 40 ans), le crédit-bail immobilier était plutôt réservé aux grandes entreprises réalisant des montages financiers complexes. Aujourd’hui, toutes les entreprises, quel que soit leur secteur d’activité (assujetties à l’impôt sur les sociétés, aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices non commerciaux ou aux bénéfices agricoles) ont la possibilité d’utiliser ce mode de financement.

Bénéficier d’un régime comptable et fiscal favorable.

Parmi les avantages de cette formule :

  • le financement à 100 % d’un investissement (sans le versement du premier loyer majoré), sans toucher à la trésorerie de l’entreprise, ce qui permet de sauvegarder la capacité d’endettement ;
  • le bénéfice d’un régime comptable et fiscal favorable : les loyers, par exemple, constituent des charges déductibles des bénéfices imposables. La durée des financements oscille généralement entre 7 et 15 ans (voire 20 ans dans certains cas).
À découvrir
Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une solution particulièrement adaptée pour financer des locaux ou investir dans l’immobilier, et ce, quels que soient le secteur d’activité et le type de bâtiment concernés. Avec l’offre Caisse d’Epargne Lease Immo, l’entreprise peut bénéficier d’un financement à 100 % ainsi que d’un régime comptable et fiscal favorable, ce qui lui permet de réaliser des projets dans des conditions optimales. (1)

Les plus de ce service sont :

  • l’accès à des experts connaissant parfaitement le marché immobilier de toutes les régions ;
  • le financement de l’intégralité du projet (terrain, frais d’acquisition, travaux de construction…) ;
  • des loyers déductibles du bénéfice imposable (sauf la fraction correspondant à la valeur initiale du terrain) ;
  • la possibilité d’achat en cours ou à l’issue du contrat pour une valeur préalablement définie ;
  • un financement hors bilan : le bénéficiaire conserve sa capacité d’endettement ;
  • une sous-location possible.
(1) Caisse d’Epargne Lease Immo est une offre de financement de Natixis Lease Immo, dédiée à l’ensemble des clients de la Caisse d’Epargne. • www.lease.natixis.com • Société anonyme à conseil d’administration au capital de 57 60000 €. RCS Paris 333 384 311. Mandataire d’intermédiaire d’assurance, n° ORIAS : 07 029 344.

 

Les coûts : des loyers constants ou dégressifs

L’acquéreur paye des loyers (mensuellement ou trimestriellement, voire annuellement). Ces échéances peuvent être constantes, progressives ou dégressives, généralement indexées et calculées sur la valeur hors taxe des investissements. Attention, les frais de dossier (au titre d’études et de mise en place) sont plus considérables que pour les prêts classiques. Votre conseiller justifiera souvent cette majoration par l’analyse complexe du dossier.

Le crédit classique : de l’argent disponible immédiatement… avec apport personnel

À l’image du crédit-bail immobilier, le crédit classique permet à une entreprise ou un professionnel de financer tout type d’investissement. De manière générale, les banques demandent un apport personnel d’environ 10 à 30 % du montant total du projet, ainsi que des cautions et garanties. Après avoir signé un contrat, l’établissement financier met à disposition de l’emprunteur une somme d’argent destinée à l’acquisition de son bien. Selon le choix, la situation de l’intéressé ou la conjoncture, il lui est proposé deux types de formules :

  • l’une à taux fixe (le contrat indique de manière précise le montant des mensualités). Quoi qu’il arrive, le professionnel est à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt. Inversement, il ne peut pas bénéficier d’une éventuelle baisse ;
  • l’autre à taux variable. Ce dernier peut être modulé à la hausse ou à la baisse selon un indice de référence. Les remboursements diminueront ou augmenteront selon l’option choisie. Il peut être prévu que le client puisse revenir à tout moment (généralement après un an) et sans frais à un prêt à taux fixe.

L’accession à la propriété permet de capitaliser un actif.

  • Principal avantage : la création d’un patrimoine immobilier

Outre les aspects fiscaux favorables (déduction des intérêts d’emprunts…), l’accession à la propriété permet de capitaliser un actif et donc de créer un patrimoine immobilier. Cet acquis sera d’une grande utilité en cas de problème financier ou lors du départ à la retraite de l’intéressé en cas d’entreprise unipersonnelle.

  • Le conseil du Routard : les taux au plus bas depuis 20 ans

En 2014, les taux de référence comme EONIA et EURIBOR ont atteint des niveaux historiquement bas et l’année 2015 a commencé de la même manière. C’est le moment d’acheter !

À découvrir
Les prêts à objet professionnel et à objectif patrimonial

Ces prêts sont proposés à des particuliers – personnes en nom propre ou personnes morales assimilables à des particuliers (SCI, Sarl de famille…) – désirant investir, à titre patrimonial, dans des objets à caractère professionnel : locaux professionnels, SCPI de bureaux, titres divers de société, apport en compte courant. Le montant des prêts est libre en fonction du projet de l’emprunteur. Tout type de taux est possible : fixe ou révisable. La durée de remboursement est libre en fonction de l’objet financé. Les remboursements peuvent être pratiqués mensuellement, trimestriellement, voire annuellement. (1)

(1) Voir conditions dans votre Caisse d’Epargne, sous réserve de commercialisation et d’acceptation de votre dossier.

À découvrir
FOCUS ASSURANCE

L’inventaire de vos biens professionnels est une étape importante pour pouvoir déterminer la bonne formule d’assurance.

Il doit prendre en compte tous les biens professionnels utilisés pour votre activité :

  • ceux dont vous êtes propriétaire ;
  • ceux qui vous sont confiés par les clients (pour une réparation, par exemple) ;
  • ceux dont vous êtes locataire (matériels ou locaux loués ou achetés à crédit, par exemple).

Les biens immobiliers comprennent :

  • les bâtiments ou parties de bâtiments, dépendances et garages destinés à l’exercice de votre profession ;
  • les installations qui y sont rattachées (électriques, sanitaires, de chauffage…) ;
  • les revêtements de sols, plafonds et murs ;
  • les chambres froides ou chambres d’affinage.

Les bâtiments sont endommagés par un incendie, une explosion, un dégât des eaux, la tempête, la grêle, le poids de la neige sur les toitures, une catastrophe naturelle, un acte de terrorisme, ou à l’occasion d’un cambriolage ou d’une tentative de vol ? L’activité du commerçant est perturbée du fait de ces événements :

  • le commerçant est locataire et le propriétaire des locaux détruits ne renouvelle pas son bail ;
  • le commerçant est propriétaire, mais se trouve dans l’impossibilité de reconstruire ;
  • le commerçant est copropriétaire et les autres copropriétaires refusent la construction du bâtiment.

Une analyse de risques, menée avec l’assureur, permettra de déterminer les risques majeurs auxquels vous pouvez être confronté et les biens qui doivent être assurés.

Il existe 2 assurances essentielles :

  • Assurance multirisques Elle regroupe l’ensemble des garanties appropriées à l’activité professionnelle concernée. Toutefois, dans certains cas spécifiques, l’assureur propose la souscription de contrats séparés.
  • Assurance des pertes d’exploitation Elle a pour objectif de pallier les difficultés financières engendrées par le sinistre.
Source : FFSA.

À découvrir
Guide du financement
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