La recherche de l’emplacement, priorité des franchisés 1/2

Les commerçants le répètent en boucle : l’emplacement est l’un des secrets de la réussite. Et tous ne se valent pas. Accordez-vous du temps pour choisir celui qui vous convient.

A l’heure où le chaland tient les cordons de sa bourse étroitement serrés, l’antienne des commerçants n’a jamais semblé aussi juste : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.» Reste à trouver le bon, celui qui vous conviendra le mieux. Il faut pour cela arbitrer entre de nombreuses contraintes: le flux, l’affluence, mais aussi et surtout le montant du loyer et des charges. Une règle d’or s’impose : la ligne immobilière ne doit jamais peser plus de 10 % du chiffre d’affaires prévisionnel. « Le tassement de l’activité commerciale aurait pu laisser présager d’une baisse des loyers, mais le niveau ne cesse d’augmenter sur les meilleurs emplacements », constate Thierry Bonniol, directeur associé du département commerce chez BNP Paribas Real Estate. Ceci explique que les emplacements n°1 restent trustés par les franchiseurs pour leurs succursales. La plupart des franchisés n’ont actuellement plus les moyens de suivre ! « Aujourd’hui, rares sont les franchisés qui s’implantent sur les grandes artères parisiennes », explique par exemple Thierry Bonniol.

Cibler les villes moyennes, la périphérie et les pieds d’immeubles

Certains porteurs de projet n’hésitent donc pas à se rabattre sur des villes moyennes où l’hypercentre reste abordable avec des loyers planchers de 200 euros HT par mètre carré et par an. Et ils sont de plus en plus nombreux à faire ce choix. D’après une étude de la Fédération française de la franchise (FFF) et de la Banque populaire, 29 % des nouveaux franchisés s’installent dans des villes de moins de 25 000 habitants. Une autre stratégie consiste à quitter le centre pour la périphérie. Les loyers des parcs d’activités commerciales sont en effet imbattables : 170 euros HT/m2/an contre 800 à 2 000 euros dans les capitales régionales. Autre possibilité: viser les pieds d’immeuble des zones d’activités tertiaires. « Aujourd’hui, les consommateurs ont envie de tout faire en même temps. Les franchisés doivent adapter leur modèle, notamment leurs horaires, pour capter les salariés à la pause-déjeuner ou à la sortie des bureaux. Ce type d’emplacement convient très bien aux magasins d’optique ou aux pressings », estime Emmanuel Jury, spécialisé dans la recherche de locaux au sein du cabinet Progressium. Le porteur de projet doit alors faire un choix : se positionner dans une zone hyper concurrentielle ou jouer l’originalité en proposant une offre commerciale inédite dans un quartier. Cette stratégie peut s’avérer payante si d’autres boutiques non concurrentes, mais ciblant la même clientèle, se trouvent dans les parages.

Estimer le flux de passage

Quel que soit le lieu d’implantation, l’important est de se positionner sur une voie fréquentée. Jérôme Breuil, franchisé Monceau Fleurs, s’est installé rue de Maubeuge, dans le 9e arrondissement de Paris. « Ce n’est pas un emplacement numéro 1, mais il y a d’importants flux de voitures, bus, piétons et vélos. Parfait pour capter la clientèle de passage. » Un raisonnement valable pour tous les commerces spécialisés dans l’ « achat plaisir », comme l’explique Éric Geslot, dirigeant du réseau de confiserie Glup’s : « Nos magasins ont besoin d’un flux important, car nous sommes sur un segment de marché d’impulsion. Ainsi, la proximité des boutiques de franchise vestimentaire nous rend plutôt service, car leur clientèle est dans une logique de shopping plaisir, et non de courses. » Le meilleur moyen pour vérifier l’affluence est de faire soi-même une enquête de terrain. N’hésitez pas à lever le nez, fureter et même vous arrêter, compteur en main, pour calculer les va-et-vient. Vérifier également l’environnement : la proximité d’une école pourra être un bon point pour une boutique de textile spécialisée dans la petite enfance ou pour une agence de soutien scolaire. « Il faut également recourir aux services d’une société d’études de marché local pour avoir des chiffres tangibles. Ces données serviront en plus à nourrir le prévisionnel », note Emmanuel Jury.

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