Ouvrir un magasin dans un centre commercial #1

Pour un commerçant qui souhaite s’installer, les centres commerciaux offrent une alternative aux centres-ville, souvent trop chers ou saturés. Conditions d’installation, investissements à prévoir et conseils d’expert, tour d’horizon de ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Les différents cas de figure

Le rachat d’un fonds de commerce déjà existant. En centre commercial, le commerçant est propriétaire de son fonds de commerce. Les conditions d’installation sont donc les mêmes que pour un point de vente classique (lire ci-après)

La création d’un fonds de commerce. Dans ce cas de figure, plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour valider la faisabilité et la pertinence économique du projet (lire “Ouvrir un magasin dans un centre commercial en création”)

Savoir déterminer la valeur d’un emplacement

Plusieurs critères sont à prendre en considération pour déterminer la qualité, et donc la valeur d’un fonds de commerce en centre commercial :

  • Est-il situé à proximité de la “locomotive”, à savoir le magasin dominant du centre commercial ?
  • Est-il situé en face des caisses de sortie ?

«  Pour une analyse pertinente et globale de la qualité de l’emplacement ciblé, il faut croiser ces données avec les informations du centre lui-même : fréquentation, environnement alentour, panier moyen, etc. », précise Yves Jouffrey, directeur du marché des Professionnels à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions – Saccef. En toute logique, « plus les chiffres sont satisfaisants, plus l’emplacement sera vendu cher. »

Choisir le bon emplacement en fonction de son projet

Le choix de l’emplacement est donc un facteur déterminant dans la réussite du projet. Cependant, en fonction de l’activité exercée, il n’est pas indispensable de s’implanter à proximité de points stratégiques précités, très prisés et donc plus onéreux. « Selon que vous ouvriez un commerce de pressing ou de bonbons, vos besoins ne sont pas les mêmes, poursuit Yves Jouffrey. En effet les consommateurs qui déposent leurs vêtements au pressing, le font par nécessité et non par impulsion. A l’inverse, le marchand de friandises a tout intérêt à être bien situé dans le centre commercial, placé à la vue de tous, pour susciter l’achat spontané. »

Attention : Sauf exception, les  propriétaires des centres commerciaux – le plus souvent des grosses sociétés d’investissements en immobilier commercial – appliquent une politique stricte afin de permettre à chaque secteur d’activité d’être présent, en nombre suffisant et contrôlé. « Contrairement au centre-ville où le commerçant, tant qu’il respecte le droit au bail, peut exercer l’activité de son choix, en centre commercial, le nombre de possibilités est en effet limité car déjà organisé par le gestionnaire du centre, ajoute Yves Jouffrey. Pour les porteurs de projet, cela implique donc de se renseigner en amont sur les activités qu’il est possible d’exploiter. »

Les facteurs à prendre en compte avant de se lancer

Le bail. Face à un bail commercial classique qui prévoit 3, 6 ou 9 ans d’exploitation, un bail en centre commercial engage l’entrepreneur pour une durée de 9 ans minimum. Et la différence ne s’arrête pas là : contrairement aux baux classiques, les baux signés en centres commerciaux ne sont pas plafonnés. Une réévaluation du loyer hors plafonnement est donc à prévoir à l’échéance du bail.

A noter : il existe certains cas particuliers, comme l’exploitation d’un point de vente au sein d’une galerie marchande installée dans une gare. « Dans ce cadre, on ne parle pas de fonds de commerce mais de concessions qui peuvent être reprises ou résiliées au bon vouloir de la SNCF, propriétaire du “centre commercial ferroviaire” », précise Yves Jouffrey.

Le loyer. Selon la nature du bail signé, le montant du loyer diffère. Ainsi, les loyers dits « à échelle mobile » sont indexés au chiffre d’affaires réalisé. « En pratique, cela signifie que l’entrepreneur aura donc un loyer minimum à payer, lequel sera majoré de 1 % du montant du chiffre d’affaires de l’année passée. »
Les charges annexes. S’installer en centre commercial implique par ailleurs le paiement de charges supplémentaires liées à l’emploi de sociétés externes pour assurer les prestations de gardiennage, ménage ou encore d’entretien des espaces verts.

Le conseil de l’expert :

« Le succès de votre entreprise est étroitement lié au succès du centre commercial lui-même. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à demander les chiffres (par exemple : taux de fréquentation, nombre de passages en caisse, montant du panier moyen, etc.), soit au centre commercial directement, soit au franchiseur rejoint (dans le cadre d’un rachat de fonds de commerce en  franchise). »

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